El predial va a seguir subiendo. Nadie te dirá cuándo llega el golpe grande ni a dónde va lo que pagas de más

La pregunta que se hace cualquiera con una casa en la Ciudad de México esta semana es: ¿me van a subir el predial? Los diputados aprobaron el 7 de octubre la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que ahora está en el Senado. Sedatu tiene en consulta el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México. En redes, las dos cosas se volvieron una: el gobierno va a cobrarte el predial a valor comercial y a subastar tu terreno. El PAN capitalino enlistó siete riesgos.^[1] La jefa de Gobierno, Clara Brugada, respondió: «La Ciudad de México no va a aumentar el impuesto predial. Que quede muy claro, no se dejen engañar».^[2]

Las dos partes tienen algo de razón y las dos se equivocan en lo importante. El predial va a seguir subiendo, poco a poco y por reglas que ya existen, no por esa ley. Lo que no tiene fecha es el golpe grande. Y lo que casi nadie pregunta es qué recibe a cambio quien lo paga.

Ya está subiendo

La minuta de la ley catastral que llegó al Senado no fija tasas ni menciona el valor comercial. Crea una clave única para cada predio y una plataforma para cobrar el predial.^[3] Pero su exposición de motivos dice para qué sirve: actualizar valores y sumar predios no registrados «amplían la base gravable… sin necesidad de crear o modificar la arquitectura de contribuciones».^[4] En llano: no hay impuesto nuevo; se cobra más con el mismo, subiendo el valor sobre el que se calcula.

Eso tampoco es nuevo en la Ciudad. Desde diciembre de 2013, el Código Fiscal manda que quien compra una casa pague predial sobre el valor comercial y ordena acercar el valor de todas las demás al de mercado.^[7] Esa regla la aprobó otra mayoría, con Mancera; Morena la heredó. A quien compró después, un subsidio le cobra como si su casa valiera lo que dice la tabla catastral y no lo que pagó por ella. El Congreso lo renueva cada diciembre «hasta en tanto» se cumpla la orden de 2013, y Morena lo ha renovado todos los años. Pero sigue siendo un párrafo que hay que volver a escribir.

Y el predial ya subió. Para 2026, el gobierno presentó su tarifa como una simple «actualización conforme al factor inflacionario».^[17] No lo fue: además de actualizar los montos en pesos, subió los porcentajes que se cobran en cada rango, y un porcentaje no pierde valor con la inflación. En las casas de valor catastral bajo, que pagan una cuota fija, casi no se notó. Arriba de 1.4 millones, la boleta subió cerca de 7.5%, casi el doble de la inflación. En casi todo Benito Juárez y en partes de Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Álvaro Obregón, la tabla de valores del suelo subió dos puntos más que en el resto de la Ciudad, y ahí el aumento ronda el 10%.^[9][10] No es invento de Brugada: sus antecesores subían los porcentajes desde por lo menos 2019, y su propia tarifa de 2025, que corrigió un defecto que los tribunales habían tumbado, también subió el impuesto.^[12]

Para nada de esto hace falta una ley nueva. La tarifa, las tablas y el párrafo del subsidio se votan cada diciembre en el Congreso de la Ciudad, donde Morena y sus aliados suman mayoría.^[8] Y el otro descuento grande, el que reciben las casas de menos de 2.8 millones en catastro, ni siquiera pasa por el Congreso: es un acuerdo que la Jefatura emite cada enero.^[18]

El golpe grande no tiene fecha

Nadie va a anunciar un «predialazo». Lo que hay son dos fechas al año en que se decide sin que nadie lo anuncie como aumento: el paquete fiscal de diciembre, que vota el Congreso local, y el acuerdo de subsidios de enero, que ni siquiera pasa por él. Lo que te pueda pasar depende de cuándo compraste.

Si compraste o construiste desde marzo de 2014, tu predial legal se calcula sobre el avalúo con el que compraste, actualizado cada año. Pagas menos gracias al subsidio. El día que un diciembre no se renueve, el golpe no será gradual: si tu casa vale en el mercado el doble que en catastro, tu predial se puede multiplicar varias veces.^[9] No hay señales de que vaya a pasar este año. Pero no depende de ti: basta con que un diciembre no se renueve un párrafo.

Si eres dueño desde antes, el aumento es más lento y más seguro: llega año con año por la tarifa y las tablas, siempre presentado como actualización.

Si tienes un terreno baldío o una construcción baja en una zona que el plan de Sedatu quiere densa, el riesgo es otro. El plan sugiere un impuesto de al menos 1% al suelo ocioso y pide a trece alcaldías incluir en sus planes la venta forzosa en subasta, que la ley general permite desde 2016 cuando el dueño se niega a construir. Dice que habrá avalúo y compensación, pero no quién valúa ni cómo se calcula. Es una versión de consulta, y los planes locales tendrían que pasar por el Congreso de la Ciudad.^[5][6]

Y a cambio, ¿qué?

El argumento para cobrar más predial es bueno: en México se cobra muy poco por la propiedad comparado con otros países.^[11] El problema es otro. En la Ciudad de México no hay nada que ligue lo que se paga de más con algo que se pueda ver.

En 2025 se cobraron unos 5 mil millones de pesos más de predial que el año anterior.^[13] Ese dinero entró a la Tesorería sin destino fijo: ni el Código Fiscal ni la Ley de Ingresos le dan uno, y la ley de austeridad de la Ciudad dice que solo una ley puede apartar un ingreso para un fin.^[19] Tampoco llega por regla a tu alcaldía, que es la que tapa buena parte de los baches y recoge la basura de tu calle: su presupuesto se reparte por población, pobreza y territorio, no por lo que se recauda en ella.^[19][20] Eso tiene sentido, porque de otro modo las alcaldías ricas se quedarían con todo. Pero deja a quien paga sin forma de seguirle la pista a su dinero.

Nada de esto prueba que el predial se desperdicie. Prueba que no hay manera de comprobarlo: como el dinero entra a la bolsa común, nadie está obligado a reportar en qué se fue lo que se cobró de más. Y para el gobierno, cobrar más predial paga dos veces, porque la fórmula de las participaciones federales premia a quien recauda más.^[21] Para quien paga, no hay recibo.

Qué puedes hacer

1. Revisa tu boleta antes de pagar. Es una «propuesta de declaración de valor catastral»: Finanzas te propone un valor y tú lo declaras al pagar.^[14] Compárala con la del año pasado. Si el valor catastral subió más de 4%, te subieron la tabla o te reclasificaron. Si el pago subió mucho más que el valor, puede ser la tarifa o que cambiaste de rango de subsidio. Pide el desglose. 2. Si los datos de tu casa están mal, corrígelos. Metros, uso o antigüedad equivocados inflan el valor, y hay un trámite para corregirlos.^[14] Cuidado con el avalúo: si da más que el catastro, puede volverse tu base y actualizarse cada año. Solo conviene si tu casa vale menos de lo que dice la tabla. 3. Paga en enero. Te descuentan 8%; en febrero, 5%.^[7] 4. Pide la cuota mínima si te toca. Jubilados, pensionados, adultos mayores sin ingresos fijos, jefas de hogar y personas con discapacidad que vivan en su casa pueden pagar la cuota más baja, 68 pesos por bimestre, si su valor catastral no pasa de 2.8 millones y cumplen los requisitos de los artículos 281 y 282 del Código.^[7] 5. Vigila diciembre y enero, y pregúntale a tu diputado local en qué se va a gastar lo que se recaude de más.

Cómo se midió esto

Ficha técnica, para quien quiera pelear las cifras.

La ley catastral se leyó en el dictamen de la Comisión de Transparencia y Anticorrupción y en la minuta enviada al Senado (artículos 1 a 45 y ocho transitorios); la minuta y el dictamen tienen fecha del 6 de octubre y la votación en el pleno terminó, según la prensa, en la madrugada del 7; el transitorio octavo dice que «no se autorizarán recursos adicionales» para armonizarse. Según la prensa, en el pleno se aprobó una reserva de Morena que no se pudo cotejar en texto oficial. La frase de la exposición de motivos se cita como la reproduce El Economista, porque la iniciativa original está publicada como imagen escaneada. Las versiones de prensa sobre la votación en Diputados no coinciden entre sí, así que aquí no se da cifra. El programa metropolitano se leyó en su versión de consulta pública (páginas 169 a 175): la venta forzosa obligatoria abarca 19 demarcaciones, 13 de ellas alcaldías de la Ciudad (quedan fuera Tlalpan, Xochimilco y Milpa Alta); la ley general da un año para alinear los planes locales (art. 38) y en la Ciudad esos planes los aprueba el Congreso local. Puede cambiar antes de aprobarse.

Subsidio. Aparece en el decreto de diciembre de 2013 (para 2014) y en cada decreto anual hasta el de diciembre de 2025 (para 2026): trece ejercicios fiscales, ocho de ellos con decretos de gobiernos de Morena (Sheinbaum, Batres y Brugada). La regla del valor comercial aplica a compraventas y adquisiciones de inmuebles realizadas desde el 1 de marzo de 2014 (transitorio sexto del decreto de 2013) y a construcciones nuevas; el transitorio habla de «adquisiciones» sin aclarar si incluye herencias. La base por avalúo se actualiza cada año con el mismo porcentaje que suban los valores unitarios (art. 127, segundo párrafo).

Cuánto subiría sin subsidio. Pago anual con la tarifa del artículo 130 vigente en 2026 y el acuerdo general de subsidios de 2026 (rangos A a D pagan cuota fija de 68, 77, 94 y 111 pesos por bimestre; E paga 50% del impuesto, F 65% y G 75%; de H en adelante, 100%), aplicado al valor catastral y al doble de ese valor: 1 millón, de 666 a 9,839 pesos (×14.8); 1.5 millones, de 5,286 a 25,450 (×4.8); 2 millones, ×3.7; 3 millones, de 25,450 a 61,635 (×2.4); 5 millones, ×2.6. La tarifa y las cuotas son bimestrales; el pago anual es seis veces el bimestral. Se supone que el comprador conserva el subsidio general de su nuevo rango, como prevé el acuerdo. No hay una razón publicada entre valor comercial y catastral en la Ciudad, por eso se presenta como ejemplo y no como estimación. El sentido de los porcentajes de E, F y G («porcentaje de subsidio») se tomó del título de la tabla del acuerdo; el texto admite otra lectura en F y G.

Tablas de valores. Las tablas de valores unitarios de suelo de 2025 (decreto del 27 de diciembre de 2024, unas 300 páginas en imagen, pp. 77-381 del PDF) y de 2026 (decreto del 19 de diciembre de 2025, pp. 72-380) se pasaron por reconocimiento de texto (RapidOCR) completas. Se compararon solo las colonias catastrales de «tipo área», cuyo valor por metro cuadrado es uno para toda la colonia, y solo las que aparecen en ambos años: 724 colonias de las 16 alcaldías (el reconocimiento no logra leer todas las claves, así que no es el universo). En 609 el valor subió 3.91%; en 99, 5.91%: 28 de 31 en Benito Juárez, 23 de 34 en Miguel Hidalgo, 15 de 24 en Cuauhtémoc y 33 de 127 en Álvaro Obregón, y ninguna en las otras doce alcaldías. En nueve más, entre 3.6% y 7.9%. Siete casos con cambios de −17% a +92% son, muy probablemente, errores de lectura o reclasificaciones, y no se usan. No se midieron los valores de construcción, los corredores ni los enclaves de valor, donde podría haber cambios distintos.

Tarifas. Se aplicaron las tarifas del artículo 130 de 2024, 2025 y 2026 en un barrido fino de valores catastrales entre 500 mil y 50 millones de pesos. De 2025 a 2026, los límites de los rangos y los porcentajes sobre el excedente subieron 3.91% en todos los rangos; las cuotas fijas, entre 3.9% y 8.0%, porque deben empatar los rangos. Con una tarifa solo actualizada (límites y cuotas fijas por 3.91%, porcentajes sin cambio), la boleta de una casa cuyo valor sube 3.91% subiría exactamente 3.91%. Con la tarifa aprobada, el impuesto (antes del subsidio general) sube 7.1% a 7.8% para valores de 1 a 3 millones (mediana 7.5%), 5.8% a 7.9% de 500 mil a 10 millones, y 8.7% a 11.2% donde el suelo subió 5.91%. La diferencia contra la tarifa solo actualizada es de 3.5% para valores de 1.45 a 3 millones, y viene de haber actualizado los porcentajes. La iniciativa del Código Fiscal 2026 (p. 5) dice que «presenta la actualización de las cuotas y tarifas conforme al factor inflacionario equivalente al 1.0391», en cumplimiento del artículo 18.^[17] Entre la tarifa de 2019 y la de 2024, los límites y cuotas fijas se multiplicaron por 1.253 y los porcentajes por 1.205; esa diferencia es la que volvió discontinua la tarifa de 2024. De 2024 a 2025 los porcentajes bajaron (por ejemplo, de 0.12159 a 0.11692 en el rango C) y los límites no cambiaron. Con el acuerdo general de subsidios, el pago (no el impuesto) sube 3.7% a 4.4% hasta 1.35 millones, donde se paga cuota fija (el rango D termina en 1.41 millones); 7.4% a 7.7% entre 1.45 y 2.7 millones; y 7.7% a 7.9% arriba de 2.85 millones. Los acuerdos de 2025 y 2026 tienen los mismos porcentajes y no ponen tope al aumento anual. En el Código de 2019, la cuota fija de los rangos A a D estaba en la fracción II del artículo 130; en el de 2024 esa fracción ya estaba derogada.^[18] El cálculo supone que el valor de la construcción se actualizó igual que el del suelo. Al mismo valor nominal, la tarifa de 2026 cambia el impuesto entre −0.1% y +3.7%; con una tarifa solo actualizada habría bajado alrededor de 1%. De 2024 a 2025, la tarifa cambió el impuesto entre −1.8% y +15.1% nominal al mismo valor (−5.4% a +10.9% real, con la inflación promedio de 2025 de 3.8%; mediana +5.2% nominal). La tarifa de 2024 era discontinua: al cruzar cada frontera de rango, el impuesto bajaba. Dos despachos fiscales documentan que ese defecto se repetía desde años anteriores, que los tribunales lo consideraron desproporcional y que la reforma de 2025 lo corrigió.^[12]

Recaudación. El predial de 2025 fue de 29,022 millones de pesos, 17.3% más que en 2024 en términos reales y 3,352 millones por encima de la meta.^[13] Entre 2015 y 2024, la recaudación real creció 10.7%, mientras el Índice SHF de precios de la vivienda de la Ciudad subió 32.6% real (promedios anuales, deflactados con el INPC; con el cuarto trimestre, 27.1%). El índice SHF mide avalúos de viviendas con crédito, no todo el parque. La recaudación no se puede separar por número de cuentas, cobranza o tarifa porque Finanzas no publica el padrón.^[15]

OCDE. Impuestos a la propiedad (código 4000) en 2023: México 0.4% del PIB, promedio OCDE 1.7%. El predial solo (código 4100) ronda 0.2% del PIB en México, cálculo propio con el monto de la OCDE (70,210 millones de pesos) y el PIB implícito en la misma publicación.^[11]

Congresos. Congreso de la Ciudad: Morena 27, PVEM 7 y PT 4, 38 de 66; para aprobar leyes basta la mayoría de los diputados, 34. Congreso de la Unión: 364 de 500 diputados y 86 de 128 senadores, justo el mínimo para los dos tercios (85.3); consultas del 13 de octubre de 2026.^[8][16]

Referencias

1. CDMX Magacín, «¿Está en riesgo la propiedad privada en CDMX?», octubre de 2026: los «siete riesgos» del diputado Diego Garrido (PAN) y la respuesta de Clara Brugada: «Esta consulta es justamente un documento orientativo que no genera obligaciones jurídicas». Nota.
2. Publimetro, «¿Habrá aumento al predial en CDMX? Clara Brugada responde a la controversia», 9 de octubre de 2026. Nota.
3. Cámara de Diputados, minuta con proyecto de decreto por el que se expide la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, 6 de octubre de 2026: art. 17 III («Módulo de gestión del impuesto predial»), art. 12 («con pleno respeto al ámbito competencial de los municipios en términos del artículo 115»), transitorios sexto y octavo («no se autorizarán recursos adicionales»). Minuta · Dictamen, Gaceta Parlamentaria · Turno en el Senado.
4. El Economista, «Ejecutivo federal propone crear plataforma para mantener actualización de valores catastrales», 9 de septiembre de 2026, citando la exposición de motivos: «La actualización de los valores catastrales, la incorporación de los predios que hoy no están inscritos y la habilitación del pago digital del impuesto predial amplían la base gravable y reducen el costo de cumplimiento para las personas contribuyentes, sin necesidad de crear o modificar la arquitectura de contribuciones». Nota · Iniciativa, Gaceta Parlamentaria (imagen escaneada).
5. Sedatu, Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, versión de consulta pública, septiembre de 2026, pp. 169-175: gravamen al desperdicio urbano («se sugiere que la tasa… sea de al menos 1%»; «Los criterios y parámetros señalados tienen carácter indicativo»); polígonos de desarrollo y construcción prioritarios («la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública»; «el POZMVM identifica los municipios y alcaldías que deberán incorporar de forma obligatoria…»); zonas especiales de interés social («controles sobre superficies y precios máximos de venta»); venta forzosa: «El procedimiento contempla avalúos, reglas de transparencia y mecanismos de compensación económica para el propietario original» (p. 171). PDF.
6. Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (DOF 28-11-2016, última reforma 01-04-2024): art. 38 (un año para adecuar los planes al programa metropolitano) y art. 85 (polígonos de desarrollo prioritario; «enajenación en subasta pública» cuando los propietarios se nieguen a ejecutar las acciones urbanísticas). PDF.
7. Código Fiscal de la Ciudad de México, texto vigente 2026: art. 127 (base por avalúo; valor comercial en compraventas; opción de declarar con valores unitarios), art. 129 (valores unitarios), art. 131 (reducción de 8% y 5% por pago anticipado), art. 132 (modificación del valor catastral declarado), arts. 281 y 282 (cuota de 68 pesos bimestrales; valor catastral hasta 2,808,466 pesos); artículo sexto transitorio del decreto publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 31 de diciembre de 2013; artículo quinto transitorio del decreto publicado el 19 de diciembre de 2025 y sus equivalentes de 2014 a 2025. PDF, Consejería Jurídica.
8. Congreso de la Ciudad de México, III Legislatura, integrantes por grupo parlamentario (Morena 27, PVEM 7, PT 4), consulta del 13 de octubre de 2026; la Constitución local pide mayoría de los diputados para aprobar leyes (art. 30). Sitio.
9. Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 130 (tarifa 2026, decreto publicado en la Gaceta Oficial el 19 de diciembre de 2025). Cálculo propio. PDF, Consejería Jurídica.
10. Gaceta Oficial de la Ciudad de México, decreto de reformas al Código Fiscal publicado el 27 de diciembre de 2024 (valores unitarios de suelo para 2025, como imágenes) y decreto publicado el 19 de diciembre de 2025, No. 1762 Tomo II (valores unitarios para 2026, como imágenes, desde la p. 72). Lectura por reconocimiento de texto y cálculo propio. Decreto 2024 (Código 2025) · Gaceta del 19-dic-2025.
11. OCDE, Revenue Statistics 2025: impuestos a la propiedad (código 4000) en 2023, México 0.4% del PIB, promedio OCDE 1.7% (tablas 1.2 y 4.49); impuestos recurrentes sobre inmuebles (código 4100), México, 70,210 millones de pesos (tabla 5.25). PDF.
12. Tarifas 2019, 2024 y 2025: Código Fiscal de la Ciudad de México con reformas al 31 de julio de 2019 (tarifa reformada el 31-dic-2018), art. 130; Código Fiscal 2024, art. 130, y decreto publicado el 27 de diciembre de 2024; cálculo propio. Ritch Mueller, «Reformas al Código Fiscal de CDMX 2024 – Posibilidad de impugnar la constitucionalidad del impuesto predial e ISAI», 31 de enero de 2024 (la tarifa 2024 se actualizó «de forma incorrecta… como en años previos»; el Poder Judicial «ha determinado que dicho error viola el principio de proporcionalidad tributaria»); Tena Abogados, «Principales cambios al código fiscal de la Ciudad de México 2025», 26 de enero de 2025 (la reforma corrigió las tarifas declaradas inconstitucionales en ejercicios anteriores). Código 2019 · Código 2024 · Código 2025 · Ritch Mueller · Tena Abogados.
13. Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, Informe de Avance Trimestral enero-diciembre 2025, pp. 36-37: predial de 29,021.8 millones de pesos contra 23,827.4 millones en 2024 (cuadro de ingresos por impuestos), «superó en 3,352.3 mdp la meta establecida y registró un crecimiento real anual de 17.3%». PDF.
14. Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, trámites de catastro: «Propuesta de Declaración de Valor Catastral (Boleta Predial)» y «Actualización de Datos Catastrales con Base en Avalúo». Reimpresión de boleta · Actualización con avalúo.
15. Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, recaudación del impuesto predial 2015-2025; Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda, datos abiertos al segundo trimestre de 2026, Ciudad de México; INEGI, INPC. Cálculos propios. SHF · INEGI, INPC.
16. Cámara de Diputados, integración por grupo parlamentario (Morena 254, PVEM 61, PT 49); Senado de la República, senadores por grupo parlamentario (Morena 66, PVEM 14, PT 6); consultas del 13 de octubre de 2026. Diputados · Senado.
17. Gobierno de la Ciudad de México, Iniciativa de decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, Paquete Económico 2026, p. 5: «esta iniciativa presenta la actualización de las cuotas y tarifas conforme al factor inflacionario equivalente al 1.0391». PDF.
18. Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México, «Acuerdo de carácter general por el que se otorgan subsidios fiscales para el pago del impuesto predial», Gaceta Oficial No. 1529, 17 de enero de 2025, y No. 1780, 16 de enero de 2026: numerales primero y segundo (cuotas de los rangos A a D; el subsidio cubre los rangos A a G, hasta unos 2.8 millones de valor catastral; «porcentaje de subsidio» de 50%, 35% y 25% en los rangos E, F y G). Gaceta 2025 · Gaceta 2026.
19. Constitución Política de la Ciudad de México, arts. 21 (apartados A.5, B.1 y D.II: la recaudación «quedará a cargo de las autoridades fiscales de la Ciudad»; criterios de asignación a las alcaldías: población residente y flotante, pobreza, marginación, territorio, infraestructura; lo asignado a las alcaldías «no podrá ser menor en términos porcentuales» que el año anterior) y 55; Ley de Austeridad, Transparencia en Remuneraciones, Prestaciones y Ejercicio de Recursos de la Ciudad de México, art. 43 («Sólo mediante ley podrá afectarse un ingreso a un fin específico»); Ley de Ingresos de la Ciudad de México 2026, art. 4 (los ingresos «se concentrarán sin excepción en la Tesorería»). Constitución CDMX · Ley de Austeridad · Ley de Ingresos 2026.
20. Decreto de Presupuesto de Egresos de la Ciudad de México 2026, arts. 4, 7 y 8 (alcaldías: 57,600.2 millones de pesos de un gasto neto de 313,385.4 millones; fórmula de reparto por población, pobreza, población flotante, superficie urbana, áreas verdes y suelo de conservación); Secretaría de Administración y Finanzas, Informe de Avance Trimestral enero-diciembre 2025, p. 63 (gasto ejercido y comprometido de las alcaldías: 52,919.9 millones, «mayor en 6.1% respecto a lo observado el año previo»). Decreto 2026 · Informe 2025.
21. Ley de Coordinación Fiscal, art. 2 (en la fórmula del Fondo General «se considerarán impuestos y derechos locales… el impuesto predial y los derechos por suministro de agua»; los coeficientes C2 y C3 son «incentivos recaudatorios») y art. 2-A (Fondo de Fomento Municipal). LCF.